Lo que muchos administradores ignoran aún sobre el voto ausente.

Los dos errores extendidos

En los últimos meses me he topado con varios casos en los que, al revisar un acta de junta, o al contrastar opiniones (normalmente en el seno de negociaciones) con administradores de fincas, e incluso con alguna compañera abogada, se estaba aplicando mal el criterio del voto de los propietarios ausentes.

No hay un solo error típico, sino dos, y ambos bastante extendidos. Lo peor es que, aunque parecen cuestiones menores, pueden tener consecuencias importantes en la validez de los acuerdos.

Primer error: pensar que el voto del ausente solo cuenta cuando el acuerdo requiere mayoría reforzada

Es bastante habitual escuchar que solo hay que tener en cuenta el voto de los ausentes en los acuerdos importantes, como los que requieren unanimidad o una mayoría cualificada. Según este criterio, cuando se trata de simples acuerdos de administración (por ejemplo, aprobar un presupuesto o contratar un nuevo proveedor de limpieza), el voto de los ausentes no se computa. Pero esto no es lo que dice la ley.

El artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal prevé que el voto de los ausentes que no muestran su oposición en el plazo de treinta días desde que se les notifica el acta se considera favorable al acuerdo. Y solo se excluyen dos casos: cuando no se puede repercutir el coste a los propietarios que no votaron a favor, y cuando se trata de un acuerdo para aprovechamiento privativo.

Los acuerdos de mera administración no están en esa lista de excepciones. Y si no lo están, no hay razón para excluirlos. Si el legislador hubiese querido hacerlo, lo habría dicho expresamente, como sí lo ha hecho con los otros dos tipos de acuerdos excluidos. Por tanto, también en esos acuerdos debe sumarse el voto de los ausentes como favorable, salvo que se opongan en plazo. Es una interpretación más coherente con el texto legal, y además refuerza la seguridad jurídica de lo acordado.

No he encontrado jurisprudencia al respecto, pero estoy convencido de que el día que se dicte lo será en este sentido, porque el apartado 7 del artículo 17 regula los acuerdos de mera administración y el apartado 8, inmediatamente después, regula el voto ausente y solo hace las dos excepciones indicadas. Hemos de considerar, por tanto, que también afecta a los acuerdos de mera administración, de los que acaba de hablar, y no los excluye expresamente, como sí hace con los otros dos tipos.

Segundo error: creer que el voto del ausente se suma a la mayoría expresada en la junta

Este es el clásico. Todavía hay quien piensa que si, por ejemplo, hay cinco votos a favor y cuatro en contra, y hay tres ausentes, esos tres votos se adhieren al resultado mayoritario, es decir, al voto a favor. Eso era así hace años, pero ya no.

Desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de 2019, el sistema ha cambiado y, para facilitar la adopción de acuerdos, el voto presunto (se le denomina así porque se presume el sentido del voto pese a que no se ha emitido realmente) se considera como voto a favor del acuerdo propuesto, no a favor del voto mayoritario.

Por eso tengo dicho en tantos vídeos y artículos que es importante la forma en que se proponen los puntos del orden del día. No es lo mismo proponer el «estudio y votación de la propuesta de aprobación de la obra propuesta por el vecino del 3.º» que proponer el «estudio y propuesta de denegación de la obra instada por el vecino del 3.º»: en el primer caso el voto de los ausentes se computará a favor de la obra, mientras que en el segundo se computará en contra.

Cuándo hay que tener en cuenta el voto ausente

Según hemos visto de la redacción de la ley, el voto del ausente se tendrá en cuenta siempre, con dos excepciones.

a) Cuando no puede repercutirse el coste a quien no votó a favor

Esta excepción se refiere a los dos supuestos del artículo 17.1: la instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de las existentes; y la instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables, o de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos. En ambos casos la comunidad no puede repercutir el coste de la instalación ni el de su conservación posterior sobre quienes no votaron expresamente a favor, lo que excluye computar el voto presunto como favorable.

Tampoco puede computarse el voto presunto para conformar las tres quintas partes que exige el artículo 17.4 para innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, cuando su cuota de instalación exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, dado que el artículo prevé expresamente que el disidente no resultará obligado ni se modificará su cuota.

b) Cuando la modificación o reforma se hace para aprovechamiento privativo

Aunque pudiera parecerlo, no está incluida en esta excepción la instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que se ubique en una plaza individual de garaje, porque esa instalación no precisa acuerdo previo de la junta, sino solo comunicación previa a la comunidad.

Y, aunque la ley no lo diga, el voto del ausente es inútil si su cómputo no altera el acuerdo aprobado en la junta porque con los propietarios presentes ya se ha alcanzado el quórum preciso.

¿Puede el voto ausente alterar lo aprobado en la junta?

Por supuesto que puede. ¿Qué sentido tendría entonces conceder a los ausentes treinta días para manifestar su voto en contra, si no fuera porque el acuerdo no puede considerarse adoptado hasta computar ese voto?

Dicho de otro modo: el acuerdo adoptado en la junta no es definitivo mientras existan votos ausentes pendientes de computar, salvo que con los votos presentes ya se haya alcanzado sobradamente el quórum exigido. Pero si el acuerdo ha sido aprobado por una mayoría ajustada, o si necesita superar un determinado umbral de cuotas o propietarios, el voto (o el silencio) de los ausentes puede confirmarlo o hacerlo fracasar.

Podría suceder, por ejemplo, que los veinte propietarios presentes votaran a favor de un presupuesto, resultando inicialmente aprobado por unanimidad de los presentes, y que luego los treinta ausentes manifestaran su voto en contra en los treinta días siguientes. El resultado final sería que el presupuesto no se ha aprobado.

Una incongruencia legal

Analizado todo lo anterior, surge una contradicción difícil de resolver. Por un lado, el artículo 17.8 concede a los ausentes un plazo de treinta días naturales para manifestar su oposición, y durante ese tiempo su voto sigue pendiente de computarse. Por otro, el artículo 19.3 establece que los acuerdos son ejecutivos desde que se cierra el acta con la firma del presidente y el secretario, lo que debe hacerse dentro de los diez días naturales siguientes a la junta.

El resultado es que, en teoría, la comunidad podría empezar a ejecutar un acuerdo mientras todavía no se sabe si el voto presunto de los ausentes terminará consolidándolo o frustrándolo. Si se ejecuta un acuerdo que finalmente no alcanza el quórum necesario, la comunidad se expone a impugnaciones y a responsabilidades.

Por eso, aunque la ley diga que el acuerdo es ejecutivo tras el cierre del acta, la prudencia aconseja no ponerlo en marcha hasta transcurridos los treinta días, salvo cuando los votos de los ausentes no sean determinantes.

¿Puede el moroso pagar en esos treinta días para poder votar?

Este asunto lo resolvió el Tribunal Supremo hace tiempo: el momento en el que el propietario tiene que estar al corriente de pago para poder votar es el de la junta, y no le sirve ponerse al corriente al remitir su voto. La Sentencia del Tribunal Supremo 466/2009, de 2 de julio, establece que la condición de moroso que priva del derecho de voto debe verificarse en el momento de iniciarse la reunión, y solo si el propietario sigue siendo moroso en ese momento, sin haber pagado, consignado o impugnado judicialmente la deuda, se le puede privar del voto.

¿Hay que votar en contra para poder impugnar?

No. Con independencia de que su voto se tenga o no en cuenta para el resultado final, los ausentes están directamente legitimados para impugnar, porque el artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal legitima expresamente a los «ausentes por cualquier causa». Así lo establece la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de noviembre de 2020: el propietario ausente no necesita manifestar su voto en contra en los treinta días siguientes a la notificación para poder impugnar el acuerdo.

Recomendación práctica: la diligencia de cierre

Surge entonces la duda, lógica, de cómo incorporar el resultado de la votación al acta. Hay dos soluciones habituales.

a) Mantener el acta abierta hasta el cómputo final

Tiene la ventaja de recoger en un solo documento el desarrollo de la junta y el resultado final, pero obliga a dejar el acta abierta treinta días, impide ejecutar los acuerdos que no dependen del voto ausente y puede exigir la firma de quien ya no es presidente si hubo elección de cargos. Además hay que notificar el acuerdo a los ausentes, con lo que se acaba redactando una parte del acta sin cerrarla y se genera confusión sobre los plazos de impugnación.

b) Elaborar una diligencia de cierre

Es la fórmula que yo recomiendo. Se cierra el acta con la firma del presidente y el secretario, indicando, si fuera preciso, qué acuerdos quedan pendientes del cómputo del voto ausente y advirtiendo a los ausentes de que disponen de treinta días para manifestar su voto y de que, de no hacerlo, se computará a favor. Se notifica el acta con normalidad y, transcurridos los treinta días, se extiende una diligencia de cierre del siguiente tenor:

DILIGENCIA DE CIERRE DEL ACTA DE FECHA XXX

En LOCALIDAD, a DÍA de MES de AÑO, reunidos D./D.ª NOMBRE DEL PRESIDENTE y D./D.ª NOMBRE DEL ADMINISTRADOR, se procede a realizar el cómputo de los votos manifestados por los ausentes, que resultan ser los siguientes. Propietarios con derecho a voto que han manifestado su voto en contra: SE ENUMERARÁN LOS PROPIETARIOS QUE HAN MANIFESTADO SU VOTO EN CONTRA, computándose a favor todos los demás con derecho a voto.

Se deja constancia de que no se computa el voto de los propietarios siguientes por no hallarse al corriente en el pago de las cuotas a la fecha de celebración de la junta.

Por lo tanto, el resultado de la votación ha sido el siguiente: a favor, NÚMERO propietarios que representan el PORCENTAJE de los coeficientes totales; en contra, NÚMERO propietarios que representan el PORCENTAJE de los coeficientes totales; abstenciones, NÚMERO propietarios que representan el PORCENTAJE de los coeficientes totales. Resulta por tanto el acuerdo APROBADO / RECHAZADO.

Esta diligencia debe trasladarse al libro de actas, preferiblemente antes de la celebración de la siguiente junta, y debe notificarse a todos los propietarios de la misma forma que el acta.

La diligencia de cierre y los plazos para impugnar

En mi opinión, el plazo de tres meses del artículo 18.3 para impugnar acuerdos no puede empezar a contar antes de que el acuerdo sea proclamado aprobado o rechazado, y eso solo ocurre cuando se ha computado el voto de los ausentes mediante la diligencia de cierre, si es que ese voto era necesario. Hasta ese momento el acuerdo está pendiente de aprobación y carece de eficacia definitiva. La notificación de la diligencia no reabre el plazo: marca el verdadero inicio del cómputo en los casos en que el resultado dependía del voto de los ausentes.

Consideración final

Considero que esta es la forma más clara y eficaz de tratar un asunto que, aunque parece sencillo, es un verdadero engorro de cómputos, plazos, esperas y diligencias. Pero nadie dijo que el Derecho sea sencillo: más bien, para ser equitativo, ha de ser tan complejo como lo es nuestra propia sociedad.