Cada cuota ordinaria prescribe a los cinco años desde su propio vencimiento, no la deuda entera de golpe: por eso lo normal es que unos recibos estén prescritos y otros no. Pero el plazo se reinicia entero con cualquier reclamación fehaciente, y basta un requerimiento al año para que la deuda no prescriba nunca. En la práctica, la deuda que se pierde es la de las comunidades que no reclaman.
Y si acaba de comprar el piso, hay otra regla que juega en su contra: el inmueble responde de lo que debía el anterior propietario en la anualidad en curso y en los tres años naturales anteriores, aunque usted no lo supiera.
«¿Sabías que las cuotas de comunidad prescriben a los cinco años? Lo digo porque noticias como esta dan a entender que las de antes de 2015 prescribían a los quince años y que las posteriores prescriben a los cinco. Por cierto, yo mismo hice una entrada en mi blog explicándolo con todo lujo de detalles.
Pero esto era erróneo. En realidad, todos los recibos de comunidades de propietarios han prescrito siempre a los cinco años, con independencia de la fecha de su emisión, porque así lo dijo ya el Tribunal Supremo en una sentencia del año 2020: que todos, incluidas las audiencias provinciales, estábamos equivocados y lo estábamos calculando mal, porque siempre habían sido cinco años y nunca quince.
Conclusión: no dejes que las deudas de tu comunidad de propietarios prescriban, o ya no podrás cobrarlas.»
Dos artículos del Código Civil, dos de la Ley de Propiedad Horizontal y las sentencias del Tribunal Supremo que los interpretan. Con ellos se resuelve casi cualquier discusión sobre cuotas atrasadas.
Depende de en qué lado esté usted.
Si usted es la comunidad: tenemos un servicio completo de reclamación de cuotas a propietarios morosos que solo requiere que usted celebre una junta en la que se apruebe la deuda a reclamar, según los textos que nosotros le facilitamos. Nos envía esa acta, con el detalle de la deuda y los datos de contacto del moroso, y nosotros nos encargamos de lo demás.
El coste es del 36 % de la mayor de las cantidades que lleguen a reclamarse, con un mínimo de 750 € más IVA. Si el deudor se opone y el asunto continúa por los trámites del juicio verbal, ese mínimo pasa a 1.500 €, y la diferencia se devenga al impugnar la oposición.
Ver el detalle del servicio de reclamación de cuotas →Si usted es el propietario deudor: analizamos los recibos que le reclaman y las posibles vías de oposición (nulidad, impugnación de acuerdos, pago previo, prescripción, falta de legitimación pasiva). Alternativamente, podemos negociar fórmulas de pago aplazado que ofrecer a la Comunidad.
Ese estudio se resuelve en una consulta con abogado, con examen de los documentos y estrategia cerrada, y tiene un coste de 300 € más IVA. Si ya hay monitorio notificado y hay que oponerse, se le hará un análisis de la mejor estrategia y se le entregará un presupuesto.
Ver el detalle de la consulta →El propietario deudor queda privado de voto mientras se tramita la reclamación, salvo que consigne las cantidades adeudadas.
Si acaba de comprar la vivienda, la afección real del artículo 9.1.e es independiente de la prescripción y sorprende a muchos compradores: el piso responde de la anualidad de la compra y de los tres años naturales anteriores con independencia de quién generase la deuda. Y no podrá usted alegar que pactó con el vendedor que él se haría cargo de esa deuda, aunque sí podrá exigírsela después. Por eso, antes de firmar hay que exigir al vendedor el certificado de estar al corriente en el pago de las cuotas y, de haber deuda, retenerla del precio para entregársela a la Comunidad. Firmar sin ese certificado es asumir el riesgo de tener que abonar una deuda desconocida.